Ο χώρος μπορεί να μετατραπεί σε ένα Δημοτικό Πάρκο ποδοσφαίρου για όλη τη πόλη και να είναι η αρχή για μια μεγάλη ανάπλαση στη Νεάπολη που να ξεκινάει από τη θάλασσα έως τη Βιομηχανική περιοχή και σε όλο το μήκος Νοτιοδυτικά της Λαρίσης.
Στις επόμενες αναρτήσεις μου θα δείξω παραδείγματα από όλο το κόσμο για αντίστοιχες αναπλάσεις, καθώς και το χρόνο και το τρόπο υλοποίησης και χρηματοδότησης αυτών των έργων, αλλά κυρίως τις πολιτικές που πρέπει να προηγηθούν ώστε να προστατευτούν οι μόνιμοι κάτοικοι από τα συνήθη κερδοσκοπικά και όχι μόνο φαινόμενα.
Σήμερα η εμπειρία σε αυτό το τομέα είναι πολύ μεγάλη και ο Βόλος έχει ανάγκη από πραγματική ανάπτυξη .
Μπορούν αυτά να συμβούν σε μια μικρή περιφερειακή πόλη της Μεσογείου όπως ο Βόλος, σε πιο βαθμό και με ποιες προϋποθέσεις, είναι το βασικό ερώτημα που τίθεται για προβληματισμό με το Video και το κείμενο που ακολουθεί.
Για τις ανάγκες της σύνθεσης χρησιμοποιήθηκε το υπόβαθρο του σεναρίου ανάπλασης των δυτικών περιοχών της πόλης στη περιοχή της Νεάπολης - Σύνδεση του Λιμένα με τη Βιομηχανική περιοχή (Γιαμάκος 2019), η συνδεσμολογία στεγάστρων του Ολυμπιακού σταδίου του Μονάχου (Frei Paul Otto 1972) με PVC κάλυψη και μια πρόταση εκθεσιακού περίπτερου της Audi για έκθεση στο Πεκίνο (Γιαμάκος, Στουτγάρδη 2012).
Για να μπορέσουμε να έλξουμε χρηματοδοτήσεις από τη παγκόσμια αγορά, συνδέουμε το έργο με την αγορά ακινήτων, εντάσσοντας αυτή την εγκατάσταση σε ένα ευρύτερο περιβάλλον ανάπλασης, που έχουμε νωρίτερα παρουσιάσει ως σενάριο ανάπλασης των δυτικών περιοχών της πόλης στη περιοχή της Νεάπολης (Σύνδεση του Λιμένα με τη Βιομηχανική περιοχή). Το αντικείμενο έτσι επεκτείνεται σε ένα πρόγραμμα Αστικής Αναγέννησης, που είναι μια μεγάλη πρόκληση για το μέλλον της πόλης μας.
Τα βασικά χαρακτηριστικά της σύγχρονης αστικής πολιτικής (¨Αναγέννηση¨) και η συσχέτιση τους με τα χαρακτηριστικά των σύγχρονων αναπλάσεων που πρέπει να διέπουν το σχεδιασμό μας είναι: η αειφορία και η συμπαγής πόλη (Έμφαση στον υφιστάμενο αστικό χώρο και τη βελτίωσή του), η ανανέωση του ενδιαφέροντος για θέματα εικόνας και μορφής (αισθητικές παρεμβάσεις), ο ελεύθερος χρόνος και αναψυχή (Αύξηση σημασίας κοινόχρηστου και ελεύθερου χώρου στη πόλη), o οικονομικός ρόλος της πόλης (Ποιότητα του φυσικού χώρου της πόλης ως τουριστικού πόρου), o ρόλος της πόλης ως μηχανισμού υπερτοπικής / διεθνούς ανταγωνιστικότητας (Η ¨ορατότητα¨ της πόλης στο διεθνή χώρο, μέσω της ύπαρξης εμβληματικών στοιχείων, είναι παράγοντας προσέλκυσης της έδρας διεθνών επιχειρήσεων – Αισθητική της πόλης), (Ο ρόλος της ποιότητας του αστικού χώρου ως παράγοντα προσέλκυσης εξειδικευμένου ανθρώπινου δυναμικού που κινείται στο διεθνή χώρο, αναγκαίου για δραστηριότητες αιχμής), ο κοινωνικός διαχωρισμός (Ο αμφίσημος ρόλος των αναπλάσεων – Βελτίωση υποβαθμισμένων περιοχών / πιέσεις εξόδου παλαιού πληθυσμού και δραστηριοτήτων από αναβαθμισμένες περιοχές), η Διακυβέρνηση και εταιρική σχέση με τον ιδιωτικό τομέα και οι αναπλάσεις ως μηχανισμός δημιουργίας διαφορικής γαιοπροσόδου (Δυνατότητα προσέλκυσης ιδιωτικών πόρων). [Δ. Οικονόμου, Αστική Αναγέννηση και Πολεοδομικές Αναπλάσεις, Μάιος 2004, Τεχνικά χρονικά, σελ. 5]
Αν τα παραπάνω χαρακτηριστικά είναι ευδιάκριτα στο προκαταρκτικό σχεδιασμό και πρόγραμμα τότε μπορούμε να προχωρήσουμε σε οικονομικές προμελέτες, μελέτες βιωσημότητας, περιβαλλοντικές προμελέτες, καθώς και εκτιμήσεις για το είδος του Φορέα Υλοποίησης του Έργου.
Για να φτάσουμε όμως σε αυτό το στάδιο απαιτείται σοβαρή διαβούλευση, προ-αξιολόγηση στο ανάλογο Ευρωπαϊκό Πλαίσιο και βέβαια στη περίπτωση του Δήμου, απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου.
Απαιτείται μια πολύ δύσκολη εργασία θεσμικών ζητημάτων, όπως η τακτοποίηση των πολεοδομικών σχεδίων κλπ, που προϋποθέτουν στενή συνεργασία Δήμου, Περιφέρειας και Κράτους.
Και απαιτείται μια διαφανής διαδικασία με τη κοινότητα και τους ιδιοκτήτες της γης.
Για να γίνει κατανοητή η πολυπλοκότητα στη χρηματοδότηση των έργων Αστικής Αναγέννησης, αντιγράφω τις σημειώσεις μου από τη παρακολούθηση ενός μεταπτυχιακού προγράμματος για τις αναπλάσεις, την αστική οικονομία και την αγορά ακινήτων, που υλοποιείται σήμερα στο τμήμα Χωροταξίας του ΠΘ και συστήνεται ανεπιφύλακτα σε νέους επιστήμονες που επιθυμούν να γνωρίσουν μεταξύ άλλων τη λειτουργία της παγκόσμιας οικονομίας στα μεγάλης κλίμακας Projects. Εύλογο βέβαια είναι το ερώτημα γιατί ο κ. Μπέος δεν αναζήτησε συμβούλους από τους διακεκριμένους καθηγητές του Π.Θ. παρά προτίμησε την μυστική συνεργασία από την Αθήνα!
Σε ότι αφορά τις χρηματοδοτήσεις γενικά έργων Αστική Αναγέννηση, όπως οι προτάσεις μας για τη Νεάπολη, για να πάρουμε μια απλοποιημένη ιδέα σε τι αφορά, μπορούμε να πούμε ότι αναφερόμαστε σε τρείς φάσεις χρηματοδότησης [Ν. Τριανταφυλόπουλος, 2019]:
· Α φάση: Υποδομές
· Β Φάση: Ανάπτυξη
· Γ Φάση: Επένδυση
Οι τρείς αυτές φάσεις χαρακτηρίζονται από τέσσερα βασικά χαρακτηριστικά που αφορούν και ορίζουν τους τρόπους χρηματοδότησης:
· Το ρίσκο
· το όφελος – απόδοση
· οι ταμειακές ροές
· η χρονική περίοδος
Στη πρώτη φάση της δημιουργίας των υποδομών το ρίσκο είναι υψηλό και αναφερόμαστε σε έμμεσες βασικά επενδύσεις ακινήτων από κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές. Στη χρηματοδότηση συνήθως συμμετέχουν θυγατρικές εταιρείες τραπεζών, ο φορέας ανάπλασης που μπορεί να ένας Δήμος, εταιρείες ειδικού σκοπού, Δημόσιες, ιδιωτικές ή μικτές κλπ. (παράδειγμα έχει δημιουργηθεί στην Αθήνα για την ανάπλαση του Βοτανικού). Οι αποδόσεις είναι πιθανότατα υψηλές ενώ κεφάλαια μπορούν να προσφερθούν μέσω έκδοσης ομολόγων με την προϋπόθεση ύπαρξης εξωτερικών πηγών χρηματοδότησης και εγγυήσεων από το Δημόσιο. Σε ότι αφορά τις ταμειακές ροές, η φάση των υποδομών απαιτεί μεγάλα κεφάλαια ενώ ακόμα η ροή εισοδήματος είναι μηδενική και οι αποδόσεις κεφαλαίου αβέβαιες. Η χρηματοδότηση μέσω ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων είναι μια λύση αν και ο μακροπρόθεσμος χρονικός ορίζοντας, η χαμηλή ρευστότητα, το μηδενικό εισόδημα και η αβεβαιότητα απόδοσης του επενδυμένου κεφαλαίου σε αυτή τη φάση είναι αποτρεπτικοί παράγοντες για τους επενδυτές. Όσο μικρότερη είναι η χρονική περίοδος αυτής της φάσης και πάντως μικρότερη των 20 ετών, τόσο ευνοϊκότερη είναι η ακριβή επιλογή της τραπεζικής χρηματοδότησης.
Στη δεύτερη φάση της Ανάπτυξης αναφερόμαστε στις επενδύσεις που αφορούν την ενεργοποίηση του έργου. Δηλαδή την εγκατάσταση των χρηστών του χώρου. Το υψηλό ρίσκο εξακολουθεί ειδικά στα πρώιμα στάδια, ενώ ο συνήθης τρόπος χρηματοδότησης είναι άμεσες και έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα από κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές. Υψηλές αποδόσεις είναι πιθανές, ενώ οι επενδυτές που συμμετέχουν σε αυτή τη φάση με ίδια κεφάλαια είναι διατεθειμένοι να μην εξαργυρώσουν τα κέρδη τους στο στάδιο αυτό, με τη προοπτική να εξασφαλίσουν μεγαλύτερες αποδόσεις του κεφαλαίου τους σε μεταγενέστερο χρόνο. Στη φάση της ανάπτυξης απαιτούνται ακόμα μεγάλα κεφάλαια, δεν υπάρχει ροή εισοδήματος, και οι αποδόσεις κεφαλαίου είναι αβέβαιες. Οι αβέβαιες αξίες κεφαλαίου, η χαμηλή ρευστότητα και το μηδενικό εισόδημα είναι παράγοντες που κάνουν λιγότερο ελκυστικές τις επενδύσεις σε μετοχές εισηγμένων εταιρειών που δραστηριοποιούνται σε έργα αστικής αναγέννησης. Μια χρονική περίοδος 3 έως 5 χρόνια είναι μια συνήθης κατάσταση όπου κεφάλαια θα μπορούσαν να προσφερθούν μέσω έκδοσης ομολόγων με τη προϋπόθεση ύπαρξης εξωτερικών πηγών χρηματοδότησης και εγγυήσεων του δημόσιου τομέα.
Στη Τρίτη φάση της ανάπλασης (επένδυση) αναφερόμαστε στην ολοκλήρωση του φυσικού αντικειμένου της ανάπλασης και την τελική διαχείριση της επένδυσης. Το ρίσκο της επένδυσης απομειώνεται σε μέσο επίπεδο, το έργο ολοκληρώνεται και η επένδυση αφορά πλέον καθαρά τη διαχείριση των ακινήτων. Οι αποδόσεις επίσης απομειώνονται σε μέσο επίπεδο, ενώ πιθανές επενδύσεις προέρχονται από θεσμικούς επενδυτές που ακολουθούν στρατηγικές σε συγκεκριμένες επενδύσεις ακινήτων. Οι ταμειακές ροές αναφέρονται σε επενδύσεις έργων κλίμακας, με εξασφαλισμένο εισόδημα και αποδόσεις κεφαλαίου που μπορούν να προσδιοριστούν. Η πιθανή χρηματοδότηση αφορά μετοχές εισηγμένων εταιρειών και ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων. Αναφερόμαστε πλέον σε μακροπρόθεσμη χρονική περίοδο όπου REITS (AEEAΠ) έχουν τη δυνατότητα να προσφέρουν μια καινοτόμα πηγή χρηματοδότησης αλλά που μπορεί να απαιτήσουν μεγάλο διάστημα για να ωριμάσουν και να αποδώσουν.
Στο Video παρουσιάζεται ένα σενάριο της εξέλιξης της ευρύτερης περιοχής, ως ένα pre-consept plan, για να δούμε τη πραγματική μελλοντική αξία της πόλης και να προστατέψουμε τις ιδιοκτησίες από αλόγιστες κινήσεις πώλησης!
Η συζήτησή μου με τον Δημήτρη Μαρέδη το 2018 για ένα νέο σενάριο ανάπτυξης της πόλης μας, μια μοναδική δυνατότητα του Βόλου, που όσο και να σας ξαφνιάζει, κατάλληλοι άνθρωποι, με γνώση και εμπειρία σε αυτής της κλίμακας τα έργα, μπορούν κατά φάση να τα προχωρήσουν. Τα σύγχρονα χρηματοοικονομικά εργαλεία ευνοούν αυτού του τύπου τις αναπτύξεις, ενώ τα πολλά διεθνή παραδείγματα που το επόμενο διάστημα θα αναρτηθούν σε αυτό το προφίλ, θα αναδείξουν τι έπρεπε μέχρι σήμερα να έχει προχωρήσει η πόλη, τι δεν έκανε και τέλος τους λόγους για τους οποίους κατεβαίνω στο στίβο των εκλογών και γιατί θέλω να με στηρίξετε!
* Στις αστικές αναπλάσεις ο Δήμος και το Δημόσιο μπορούν να εκδώσουν ομόλογα για την υλοποίηση των έργων. Όταν το κράτος, ή η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων, βοηθάει παρέχοντας εγγυήσεις ώστε να μειώνεται το ρίσκο με συνέπια την μείωση των επιτοκίων απόδοσης των ομολόγων.
* Το ρίσκο είναι το βασικότερο χαρακτηριστικό της επένδυσης και αποτιμάται σε επιτόκιο. Ένα υψηλό ρίσκο συνεπάγεται μεγαλύτερες αποδόσεις προς τους επενδυτές ενώ αντίθετα η απομίωση του ρίσκου, που οδηγεί ένας καλός σχεδιασμός και προετοιμασία ενός έργου οδηγεί σε μείωση αποδόσεων ομολόγου.
* Τα REITs (Real Estate Investment Trusts) είναι εταιρείες κλειστού τύπου (closed ended), κατά κύριο λόγο εισηγμένες που επενδύουν σε ακίνητα που παράγουν εισόδημα, διανέμουν το μεγαλύτερο ποσοστό των κερδών τους και έχουν ιδιαίτερα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς. Περισσότερα για τα RΕΙΤs εδώ.
ΣΥΝΕΧΙΖΕΤΑΙ